Vente en état futur d'achèvement

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La Centrale du Neuf vous explique son métier :

La VEFA


  • DEFINITION

La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. (Article 1601-3 du Code Civil).

La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les Articles L  261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village » ou des copropriétés horizontales).

  • 1ère ETAPE : SIGNATURE D’UN CONTRAT DE RESERVATION

Il s'agit du contrat par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.

Mentions obligatoires du contrat de réservation (qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente ) :

  • La surface habitable approximative : elle sera recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée ;
  • Le nombre de pièces principales ;
  • L'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
  • La situation dans l'immeuble ou dans le lotissement ;
  • La qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue ;
  • Le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
  • La date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;
  • S'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;
  • Les conditions légales relatives au dépôt de garantie

 

Les droits de l'acheteur (du réservant) :

  • Le droit de modifier le contrat
  • La possibilité de se rétracter durant un délai de 7 jours (à dater de la réception du contrat de réservation qui vous aura été envoyé en recommandé avec AR).
  • LE DEPÔT DE GARANTIE

Montant :

-          Si le délai de la vente est inférieur à un an : le montant doit être inférieur ou égal à  5% du prix définitif prévu ;

-          Si le délai de la vente est compris entre 1 et 2 ans : il doit être inférieur ou égal à 2% du prix définitif prévu ;

-          Au-delà : aucun dépôt n'est exigé.

Restitution du dépôt de garantie en cas de :

  • Vente non réalisée (initiative du vendeur) si  c'est le réservataire qui refuse de signer l'acte définitif, sans motif légitime (cf. suite), il perd son dépôt de garantie,
  • Non-obtention du  prêt nécessaire à l'achat, ou montant inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
  • Non-réalisation des équipements prévus,
  • Réduction de 10 % de la valeur du logement.

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de 3 mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue, ni pénalité.

  • SIGNATURE DU CONTRAT DE VENTE DEFINITIF

Ce deuxième contrat est conclu une fois l’achèvement des fondations de la Résidence en question.

Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception (on parle de notification de l’acte) au minimum un mois avant la date de signature. L’acquéreur a alors un mois pour prendre rendez-vous chez le notaire qui lui a notifié l’acte.

A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de  l'acquéreur. Mentions obligatoires du contrat :

Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :

  • La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;
  • Le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
  • Le délai de livraison ;
  • La garantie d'achèvement (ou de remboursement) souscrite par le promoteur.

 

  • DEFAUT DE CONFORMITE ET VICE DE CONSTRUCTION

  • Défaut de conformité : lorsqu'une douche a été installée à la place d'une baignoire, par exemple.
    Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème.
  • Vice de construction : lorsque la baignoire a été mal posée, par exemple.
    Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison (à signaler au vendeur par lettre recommandée avec AR). Mais, cette garantie de Parfait Achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).

De plus, si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.

  • PAIEMENT

Le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particuliers) est le suivant :

  • 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;
  • 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;
  • 95 % lorsque les travaux sont achevés ;
  • Le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
  • LE PRET DIFFERE PARTIEL

Il s'agit d'un prêt qui se compose de deux périodes :

  • Une première période de différé d'amortissement qui peut durer de 18 mois à 2 ans.
  • Pendant cette période, l'emprunteur ne paie que les intérêts et l'assurance du prêt.
  • Une deuxième période à partir de laquelle les remboursements commencent à inclure, en plus des intérêts, le remboursement du capital.  
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  • LE PRET DIFFERE TOTAL

Il s’agit d’un prêt dont le remboursement est différé à son déblocage complet, c’est-à-dire à la livraison de l’immeuble. Les intérêts intercalaires sont alors à régler dans le remboursement du prêt.

Cela permet à l’acquéreur de ne pas cumuler les échéances de remboursement avec un éventuel loyer.

 

  • PENALITES EN CAS DE RETARD DE PAIEMENT

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.

Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.

Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur. Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux,  l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

  • PENALITES EN CAS DE RETARD DE LIVRAISON

Elles doivent être activées par l’issue d’un procès sur l’initiative de l’acquéreur.

Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du promoteur :

-          Si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail ;

-          Si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés ;

-          Si le retard est du à des intempéries, estimées de manière légale.

Prévoyez de mettre dans le contrat une date de livraison, plutôt qu'un délai. Ainsi, la clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir.

  • EN CAS D’INACHEVEMENT DE L’IMMEUBLE

Des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur : elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier)  par l'acquéreur en cas d'inachèvement.

Il s’agit dans la majeure partie des cas d’une garantie d’achèvement.

Les garanties d'achèvement et de remboursement permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur  ne suffit pas, et en l'absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.

 

 

  • GARANTIE INTRINSEQUE ET EXTRINSEQUE

Garantie extrinsèque d’achèvement :

Dans le cadre d’une vente en VEFA, cette garantie, souscrite par le constructeur, est octroyée à l’acheteur par un organisme tiers : banques ou autres organismes financiers et compagnie d’assurances, essentiellement. Avec cette garantie, l’organisme tiers s’engage à financer l’achèvement de l’immeuble ou à rembourser les sommes versées par l’acquéreur.

Garantie intrinsèque d'achèvement :

Dans le cadre d’une vente en VEFA, cette garantie est couverte par des fonds propres du constructeur et non par un organisme tiers. Bien entendu, cette garantie ne fonctionnera correctement que si le constructeur présente une surface financière suffisante.